Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin verilməsində ciddi problemlər var-Araşdırma
Bakıda ev almaq asandır, yoxsa Avropada?
Bakıda mənzil bazarında qiymətlər “əl yandırır”. Ötən illərlə müqayisədə paytaxtda ev və torpağın qiymətində ciddi qiymət artımı müşahidə olunur. Səbəb isə qeyri-müəyyəndir. Ekspertlər hesab edirlər ki, qiymətlər bəzi işbazlar tərəfindən süni şəkildə artırılır. Onların fikrincə, Bakıda “Sovetski” kimi tanınan ərazinin sökülməsi da müəyyən qədər bahalaşmaya səbəb olub. Mövzunu «azvision.az» araşdırıb.
Göründüyü kimi, mənzil bazarında hökm sürən özbaşınalıq bəzi işbazların üzünü güldürsə də, ev almaq arzusu ilə yaşayan paytaxt sakinlərinin ümidlərini puç edir.
Qiymətlər 5, 10 il əvvəllə müqayisədə 360 dərəcə dəyişib. Əgər 10 il əvvəl bir otaqlı evi münasib qiymətə almaq mümkün idisə, bu gün qiymətlər 50-70 min civarında dəyişir. Qiymətlər əsasən mənzillərin yerləşdiyi yerdən və şəraitinə uyğun olaraq fərqlidir. Söhbət bir otaqlı mənzildən düşmüşkən şəhərin mərkəzində 30, 40 kvadrat metrlik evlər 100, 150 min, hətta bundan daha yüksək rəqəmlərə alıcılara təklif olunur.
İki otaqlı mənzillər 70-90, üç və dörd otaqlı evlərin qiymətləri isə 100-300 min arasında dəyişir.
Birja saytlarında apardığımız müşahidələr zamanı Bakının mənzil bazarındakı ceyran belinə qalxan qiymətlərlə tanış olduq.
Mənzil bazarında qiymətlər:
Yasamalda orta təmirli bir otaqlı mənzillər — 54, 58, 65, 70 min manat
“Nizami” metrosunun yaxınlığında bir otaqlı mənzillər 55, 63, 68 min manat
Həmin bölgədə ikiotaqlı evlər — 80, 90, hətta 100 min manata təklif olunanlar da var.
“28 May” Metrostansiyasını ətrafında ikiotaqlı evlər 70 mindən başlayaraq 100, 120 minə qədər dəyişir.
Xətaidə ikiotaqlı ev 63, 75 min manat
“Xalqlar dostluğu” metrosuna yaxın yerlərdə 2 otaqlı evlər 70, 80, 85 min manata satılır.
Metronun “Elmlər Akademiyası” stansiyası ətrafında qiymətlər bir qədər yüksəkdir. Məsələn, 1 otaqlı evlər 50, 60 min manat, iki otaqlı mənzillər 80-100 min manata alıcılara təqdim olunur.
“Neftçilər” metrosunun yaxınlığında üçotaqlı evlərin real qiymətləri 80,90-120 manat arası dəyişir.
“Azadlıq” Prospektində 3 otaqlı mənzillər 100-150 min manat təşkil edir.
“Nəsimi” metrosunun yaxınlığında 3 otaqlı evlərin qiymətləri digər yerlərlə müqayisədə bir qədər bahadır: 110, 130 min manat, həmin bölgədə 150-200 min manata evlərə də rast gəlmək olar.
Təqdim etdiyimiz bu cədvəl mənzil bazarının real mənzəsini əks etdirir. Təbii ki, adları çəkilən bölgələrdə daha yüksək qiymətə satışa çıxarılan əmlaklar da var.
Gördüyünüz kimi, qiymətlər fantastikdir. İndi ceyran belinə qalxmış bu qiymətlərin tüğyan etdiyi Bakıda evi olmayan kasıblar nə etsin?
Ən azından gözü paytaxt evlərində olanın cibində 50 min olmalıdır ki, necə deyərlər başını bir otağa salıb girləyə bilsin.
Hələ iki, üç, dörd otaqdan danışmırıq. Qiymətlərin bahalığı ucbatından Azərbaycanda, xüsusilə də paytaxtda ev almaq bir çox insanlar üçün arzu olaraq qalır.
Orta aylıq əmək haqqının 300 manatdan bir qədər çox olduğu bir ölkədə əksər vətəndaşların mənzil sahibi olması mümkünsüz görünür. Bu maaşla ev almaq üçün bütün maaşı yığmaqla gərək ki, 50 ildən çox vaxt gözləyəsən.
Kasıb özünə ümid verməklə təsəlli tapsın, ya 50 il gözləsin?
Ekspertlər hesab edirlər ki, ev və torpağın qiymətinin artırılma prosesi 2013-cü ilin əvvəlindən başlayır. 2014-cü ilin əvvəlində qiymət artımı bir qədər stabilləşmişdi. Artım demək olar ki, dayanmışdı. Amma“Sovetski” kimi tanınan yaşayış massivinin söküntüsü ilə bağlı aparılan müzakirələrin cəmiyyətdə yaratdığı rezonans çox sürətlə bazarda yenidən qiymətin artmasına gətirib çıxardı.
Bakıda mənzilin qiymətləri nə qədər artıb?
Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramil Osmanlı aparılan müşahidələrə əsasən deyir ki, son 3 ay ərzində bazarda mənzillərin qiymətində 12.7 faiz qiymət artımı olub : “Bu, 3 aylıq göstərici kimi kifayət qədər böyük rəqəmdi. Amma son ayın təhliləri göstərir ki, yay mövsümün gəlməsi ilə əlaqədar tədricən bazarda müəyyən qədər stabillik yaranıb. Eyni zamanda, qiymət dinamikasının çox sürətlə artımı, artıq ipoteka prosesində çox ciddi problemlər yaradıb”.
Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin verilməsində ciddi problemlər var
“Bu gün hesab edirəm ki, mətbuatın ən ciddi araşdırmalı olduğu mövzu məhz bu mövzudur. Əgər əvvəllər Bakı şəhərində, müxtəlif ərazilərində ikiotaqlı mənzili təqribən 50-60 min manata, 3 otaqlı mənzili 70-75 min manata almaq mümkün idisə, bu gün artıq bu, mümkün deyil. İpotekada maksimum rəqəm 50 min manatdır və alıcı 50 min manatdan kənarda qalan dəyəri özü ödəməlidir. Belə olan halda ikiotaqlı mənzillərin qiymətində fantastik dərəcədə artım müşahidə olunur. Məsələn, minumum qiymətlərin ən ucqar ərazilərdə 60-65 min manata qədər gəlib çatması, üçotaqlılarda hətta 90-95 min manata gəlib çatması deməyə əsas verir ki, alıcı ən yaxşı halda təqribən ipotekanın yarısı qədərində, pis halda isə təqribən elə ipoteka məbləği boyda vəsait təmin etməli və ödəməlidir. Hesab edirəm ki, Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin verilməsində çox ciddi problem yaranıb. Və bu problem getdikcə dərinləşməkdədir”.
Torpaqlar da bahalaşır…
R.Osmanlı mənzillərdə qiymət artımı ilə yanaşı, torpağın qiymətinin də baha olduğunu bildirib:
“Torpaq qiymətlərinə gəlincə deyə bilərəm ki, torpaq qiymətinin artımı hardasa başa düşüləndir. Çünki torpaq daşınmaz əmlak seqmentləri arasında məhdudlaşan daşınmaz əmlak növüdür. Mənzillərin, fərdi yaşayış evlərinin, qeyri-yaşayış sahələrin sayını artırmaq mümkündür, amma torpaq sahəsi get-gedə məhdudlaşır. Bu məhdudlaşma tələb və təklifin strukturna ciddi təsir göstərir. Yəni torpağa tələb var, xüsusən sənədli torpağa. Amma təəsüflər olsun ki, təklif getdikcə məhdudlaşan xəttlə davam edir. Və belə olan halda torpaq qiymətlərini artımı təbii qəbul edilməlidir. Hesab edirəm ki, indiki halda bu proseslərin davam etməsi şəhərsalma ilə bağlı qanunvericiliyə olan dəyişkliklərin, yeni normaların qəbulu eyni zamanda, Bakı şəhərinin baş planı ilə bağlı son dövrlər aparılan müzakirələr, qəbul olunan qərarlar, zənnimcə, yaxın iki üç il ərzində Bakı şəhərində qiymət artımının davam edəcəyindən xəbər verir. Bu gün bizim araşdırmada Bakı şəhəri, Bakının on iki rayonu, Qaradağ və Pirallahı nəzərdə tutulur. Abşeronda vəziyyət deyərdim ki, Bakının rayonlarında olduğu kimidir. Araşdırmalar göstərir ki , mənzillərə olmasa da fərdi yaşayış evlərinə, torpaq sahələrinə Abşeron ərazisində olan tələb daha yüksəkdir, nəinki Bakıətrafı rayonlarda”.
Bakıda ev almaq asandır, yoxsa Avropada
Avropa ölkələrində evlərin qiymətləri ucuz olmaqla yanaşı, burada vətəndaşların da gəlirləri azərbaycanlıların gəlirlərindən xeyli artıqdır. Müqayisə üçün kiçik araşdırma aparıb dünyanın bir çox şəhərlərində mənzillərin qiymətinə nəzər salaq. Ayda orta hesabla 3 min 300 avro qazanan Berlin vətəndaşı 3 ilə istədiyi mənzili ala bilər. Bu şəhərdə 193 min avroya elit mənzilə sahib olmaq mümkündür. 2013-cü ildə Bolqarıstanda mənzillərin kvadratmetrinin qiyməti əvvəlki illə müqayisədə cəmi 2 avro artıb və 739 avro təşkil edib. Bu, Avropada ən aşağı həddir.
Mənzillərin ucuzluğuna görə ikinci yerdə Portuqaliyadır.
R. Osmanlı qeyd edib ki, Qərbi Avropa ölkələrində qiymət dinamikası yalnız turizm üçün çox vacib olan, sahibkarların turizm məqsədilə axışdığı ərazilərdə baş verir. Digər ərazilərdə ciddi qiymət dəyişmələri yoxdur:
“Avropanın bir çox ölkələrində iqtisadi böhranının təzahürləri qalmaqdadır. Qərbi Avropa ölkələrində daşınmaz əmlak bazarı o qədər stabildir ki, bu cür proseslər ora təsir göstərə bilmir. Məsələn, Bakı şəhərində qiymət azalması seqmentlərində iki dəfəyə yaxındısa, Avropada bu qiymətlər 20-25 faizə qədər çatır. Artımlar da həmçinin, hətta 2013-cü ilin sonlarına olan göstəricilərə görə, Avropanın bir çox ölkələrində, qiymətlərdə yenidən azalma baş vermişdir.
Qərbi və Şəqri Avropa ölkələrində qiymət azalmaları baş vermişdir. Hətta qonşu Türkiyənin özündə də müəyyən qədər mərkəzində də qiymətlərin stabiləşməsi, azalması müşahidə olunur. Dünyanın heç bir bölgəsində Azərbaycandakı qeyri-stabil vəziyyət yoxdur. Burada proseslərin mürəkkəbliyi ondan ibarətdir ki, burada bazar iqtisadi nəzəri amildən asılı deyil, yəni bazar tələb və təkliflə tənzimlənir. Eyni zamanada digər faktorlar var, söküntü, ipoteka, bazara kənar pul axınları vəs”.
